1.物流園區的經營管理
根據國外幾十年物流園區的開發、管理經驗，物流園區的建設主要是由政府發起（或獨立，或與企業合作），并積極參與到土地開發、規劃、投資以及政策制定等環節。意大利、西班牙、葡萄牙、法國、荷蘭以及德國等眾多國家均采取該模式，并最終通過建立一個獨立自主、自負盈虧的第三方公司來運營、管理和協調，推動物流園區的持續發展。
中國物流園區的開發方式主要劃分為政府規劃、工業地產商主導模式，政府規劃、企業主導模式以及政府政策支持、主體企業引導模式等三種形式。
在中國物流園區的開發建設過程中，投資建設主體呈現多元化的趨勢，既有國有及國有控股企業、民營企業，也有外商投資企業；建設資金來源既有自有資金也有銀行貸款。調查數據顯示，民營及民營控股企業參與投資建設的物流園區數量最多，其次是國有及國有控股企業參與出資建設的物流園區。另外，部分物流園區有外資參與投資建設。
在上述三種模式中，前兩種模式是一種自上而下的模式，政府在園區建設中始終起著關鍵作用，往往由政府牽頭成立專門的園區經營管理公司或委托專業公司進行運作，在一些園區的股東結構上國有資產往往占有很大比例。第三種模式是一種自下而上的模式，由市場自發形成、企業自行發起成立。但是，無論哪種模式，政府的各種政策支持都是非常重要的。無論哪種開發方式，物流園區都要成立經營管理公司來進行運營和日常管理。
經營管理公司的主要任務是根據股東的要求，按照現代企業制度的要求，負責物流園區的運營和日常管理，做好客戶服務工作，確保股東的資產投入增值和保值。其主要職責包括：
（1）物流園區從籌建到運營全過程的總體管理，包括土地開發、基礎設施建設和改造等一系列問題的解決；
（2）物流園區網絡平臺的設計、搭建與管理。提供園區內部網絡平臺的建設、園區之間的網絡鏈接以及信息系統開發；
（3）物流園區的招商引資，開展物流園區的營銷、推廣工作，組織博覽會、廣告宣傳，制作宣傳冊、客戶雜志以吸引企業投融資和客戶入駐；
（4）政府部門、物流園區以及園區入駐企業之間的各種關系的溝通和協調；
（5）相關企業、院校及研究機構等各類人員的培訓、實習與進修；
（6）特殊商品的安全監管（如化學品、藥品以及危險品等）；
（7）為入駐園區的企業提供所需要的各種日常服務，包括業務管理、客戶接待、投訴反饋等。
2.物流園區的信息化
物流園區發展的一個顯著特征就是物流信息化建設。最近幾十年涌現出來的計算機技術、通訊技術以及電子商務技術等，為現代物流業發展提供了重要的技術支撐。為完善物流系統，減少物流信息的傳遞層次和流程，提高物流信息利用程度和利用率，引導物流系統的正常運行，中國大多數物流園區把物流過程的信息化作為物流系統運行中的一個基本生產要素看待。通過物流園區的信息化，力求以最短的流程、最快的速度、最小的費用、傳輸高質量的信息，完善物流系統的正常運行、提高行業整體效益以及社會經濟效益。
在中國已運營的物流園區中，絕大部分將物流系統信息化作為園區建設的重點之一，包括對物流信息的收集、加工、傳遞、存儲、處理、發布、優化等一系列作業過程的規劃與設計以及系統的運行。通常，物流園區信息化平臺包括以下四個子平臺，如圖1-3所示。
（1）園區管理信息化。園區管理信息化是指園區日常經營管理工作的信息化。園區管理信息化是物流園區管理的基礎，涉及園區日常管理與運營，是物流活動得以高效率實現的基礎，同時也是物流園區整體管理水平的體現。
（2）客戶管理信息化。客戶管理信息化是指園區的客戶進行商貿交易的信息化，涉及交易訂單管理、貨物查詢與跟蹤以及財務結算等功能。
（3）交易管理信息化。交易管理信息化是指物流企業和客戶之間業務往來和交易的信息化。交易管理信息化是整個物流園區信息化的核心，完成EDI數據交換、供需信息查詢以及相應的交易單據處理，是物流園區現代化和信息化的標志，只有實現了交易管理信息化才能充分發揮物流園區的綜合優勢。
（4）物流企業信息化。物流企業信息化是指園區內的物流企業內部管理的信息化，涉及物流企業倉儲、加工以及配送等基本功能的信息化。物流企業信息化是園區物流企業管理現代化、物流信息共享和物流交易信息化的基礎，只有實現了物流企業信息化才能實施交易管理信息化。
以上四個子平臺，其應用對象有所不同。園區管理信息化子平臺是園區經營管理公司內部業務（辦公）系統，主要滿足其自身業務經營管理的需要。物流企業信息化、客戶管理信息化、交易管理信息化三個子平臺主要是提供給入駐企業使用的，往往是采用ASP（應用服務提供商）服務模式。即由園區經營管理公司建設物流信息平臺，而入駐企業以租用方式應用相關的系統模塊進行業務管理。
圖1-3物流園區信息平臺組成及功能模塊
案例：上海5家重點園區的信息化建設
物流不是傳統的運輸行業，是建立在高度信息化的基礎上的。現代物流與傳統物流最大的區別就是以各種信息技術為核心，應用數據采集系統、電子商務、電子數據交換、倉庫管理系統、供應鏈管理系統、全球定位系統等信息技術實現物流單體數字化、物流過程信息化、物流網絡數據化、物流中心管理數字化，最終促使物流與信息流融為一體。上海化學工業區物流產業園、上海臨港物流園區、上海外高橋保稅物流園區、上海國際鋼鐵服務業中心、上海西北綜合物流園區等5家園區（基地）對信息化的建設都投入了極大的熱情。
5家園區（基地）全部建有信息系統，開發經費從100萬元至1500萬元不等。入駐企業對園區信息化的需求主要表現在：首先必須有互聯網的接入、行業公共信息的發布、電子商務類的服務及咨詢服務等；其次是辦公自動化的系統平臺、EDI報關等；最后為車貨配載信息服務、物流軟件租用服務及定位跟蹤服務。
3.物流園區的客戶開發
在取得政府優惠政策支持的情況下，物流園區加強入駐企業的客戶開發工作是至關重要的。物流企業是物流園區的活動主體，物流企業的入駐是衡量一個園區運營狀態好壞的重要指標。而物流園區的建設目的就是要通過良好的物流服務能力和水平實現園區經濟和社會效益。因此，在中國物流園區的建設規劃過程中，如何做好客戶開發工作、吸引企業入駐、保持園區活力一直是物流園區建設開發和運營的重中之重。
為了更好地吸引和留住企業客戶，物流園區會綜合運用政府提供的各種相關優惠政策，切實考慮入駐企業在市場需求、資金、員工等多方面的實際問題，制定相關便利政策。常見的具體措施如下：
（1）積極協助入駐企業做好市場需求分析，為企業提供強大的信息系統平臺挖掘潛在客戶信息；
（2）對國家扶持和鼓勵發展的物流企業給予減征或免征所得稅；
（3）對新入駐的企業給予首年免收所得稅；
（4）對公益性物流信息項目，經信息辦審批，給予補貼；
（5）改善通關環境，對在物流園區內設置的物流企業實行“一次報關、一次驗單、一次查驗”，簡化手續，加快辦理速度；
（6）對園區內需要工商、稅務、海關檢查注冊、審批的企業，簡化手續，提高辦事效率；
（7）為入駐企業提供方便的交通設施，方便企業職工出行；
（8）為入駐企業提供配套的生活、娛樂、教育、培訓等設施和服務，解除企業職工的后顧之憂。
從目前中國物流園區實際運營情況看，物流園區的服務能力、服務意識對園區吸引企業入駐起著非常重要的作用。交通便利、配套設施齊全、服務質量高、園區品牌好、交易條件好以及租金便宜的物流園區對企業入駐具有很強的吸引力。相反，一些不具規模、交通不便、配套設施太差、租金太貴以及管理水平落后的物流園區往往出現高閑置率的問題。
案例：北京空港物流園區優惠政策
北京空港物流園區以航空物流、第三方物流、新業態物流、流通型加工企業、物流信息與咨詢、物流技術支持與培訓為產業導向，為入駐企業提供如下優惠政策：
Ø 對使用先進物流技術的入區企業，在土地出讓價格上予以10-15%優惠
Ø 入區企業享受特殊扶持和獎勵政策，半費連通寬帶接口和電信資費優惠政策
Ø 入區企業高級管理技術人員及子女入托、普教入學優惠政策
Ø 園區還制定了委托招商代理人、項目中介人的獎勵政策。對于在園區投資的企業，園區協辦工商注冊手續
Ø 注冊資本150萬美元以上的企業，按企業上繳所得稅區財政留成部分50%的額度，由區財政預算安排給予扶持和獎勵
Ø 注冊資本在150萬元人民幣以上的內資入區企業，在享受國家及北京市有關優惠政策的同時，按企業上繳所得稅區財政留成部分50%的額度，由區財政預算安排給予5年的扶持和獎勵
Ø 進入工業區的科研開發機構、高新技術企業和民營科技企業自經營年度起，三年內每年按企業上繳增值稅區財政留成部分的30%的同等額度，由區財政預算安排給予扶持和獎勵
4.物流園區的贏利模式
贏利模式主要指收入來源及利潤形成途徑，是物流園區生存發展的基礎。根據國外物流園區的發展經驗，物流園區投資回收期大約在15年左右，其主要原因是物流園區項目投資大、社會公益性特征明顯、投資回報慢。由于投資主體的不同（有的以政府為主，有的以企業為主），以及物流園區功能定位不同，各園區投資者有著不同的利益要求。
日本“物流團地”的贏利模式主要來自于：地價升值和低廉的倉庫租金。集資企業租用倉庫的租金低于市場價格，并可按市場價格給其他企業，政府對已確定的物流園區積極加快交通設施的配套建設，以促進其他企業入駐園區，從而使園區投資者得到回報。德國“貨運村”的贏利模式主要來自于出租收入和服務費。政府將貨運中心的場地向運輸企業或與運輸有關的企業出租，承租企業則依據自身的經營需要建設相應的庫房、堆場、車間、配備相關的機械設備和附屬設施并交納相關費用，同時提供良好的公共設施和優良的服務并收取一定的服務費。
中國物流園區的效益體現在：政府主要通過經濟總量增加、稅收增加、就業擴大等來取得經濟與社會效益；開發商通過園區土地增值、物業增值、土地與物業轉讓或出租收入、配套服務等來取得經濟效益；入駐企業通過規模化的交易收入、倉儲收入、配送收入、信息中介收入、加工收入或者較低的運營成本等來取得經濟效益。
從贏利方式來看，作為物流園區的所有者與經營者，其贏利模式主要包括三個方面，如圖1-4所示。
（1）土地增值收入。對于園區所有者與經營者來說，均將從土地增值中獲取巨大收益。所有者（即投資者）從政府手中以低價購得土地，等完成初期基礎設施建設后，地價將會有一定的升值，而到物流園區正式運營后，還將大幅上漲。對于經營者（即物流運營商）來說，土地的增值將能提高其土地、倉庫、房屋等出租收入。
（2）出租/租賃收入。園區所有者與經營者按一定比例獲得出租/租賃收入，主要包括倉庫租賃費用、設備租賃費用、房屋租賃費用、停車場收費等；
（3）服務收入。主要包括信息服務、培訓服務、中介服務、物業管理、咨詢服務等。
目前，中國物流園區的贏利模式中主要收入來源首先是庫房/貨場租金；其次是辦公樓租金、配套設施租金/管理費和物業管理費；然后是所屬物流企業、增值服務費、設備租金、等土地升值后出租或出售、稅收優惠以及國家撥款獲得的收益等。由此不難看出，傳統的基于出租/租賃的園區贏利模式在中國還占主導地位。根據國內外運營良好的物流園區經驗來看，傳統的出租/租賃贏利模式已經逐漸被服務收入，特別是基于信息、咨詢的增值服務所替代。就國際發展趨勢來看，基于信息、咨詢的增值服務最具增長潛力，在園區贏利收入總量中將占有越來越大的比重，這給中國的物流園區運營者以很好的啟示。
圖1-4物流園區贏利模式分類 |
